中小企融資教室

透過商業借貸去擴張企業，一直係加速公司增長嘅不二法門。今年比去年有更多銀行搶佔中小企貸款市場，到底中小企想借錢擴張，有咩位要特別留神？今日即刻同大家拆解 5 大關鍵。 1. 預留最少 3 個月時間申請 政府擔保或無抵押商業貸款，一般要 1 至 2 個月先批。每間銀行做嘢速度唔同，政府審批亦需時。即使偶爾有個案可以兩星期批出兼貸款到手，但都唔係常態。如果申請過程中遇到阻滯，就會好麻煩。 例如會遇到以下情況： 銀行唔批，要花時間搵另一間銀行。 政府問好多問題，來回花費大量時間。 搵錯顧問，要轉另一間。 千祈唔好臨急抱佛腳，無論幾有效率嘅顧問或者銀行都無辦法保證 100% 時間上配合到你嘅計劃。所以早啲申請，寧願蝕利息，錢到手先至執行計劃，好過到時要同時間競賽。 2. 唔好孤注一擲，只搵用開嘅銀行 雖然慣用銀行有你資料，但貸款條件未必最適合。唔少人都用開大銀行嘅公司戶口，而大銀行嘅貸款策略係漁翁撒網，佢哋傾向同多啲公司做細額貸款嚟分散風險，呢類銀行就唔適合資金需求大嘅中小企。 如果你嘅餐廳想開分店，就未必可以咁容易喺佢哋身上拎到幾百萬去開鋪。大銀行通常

不少老闆向我們查詢時都會問：「申請公司貸款係唔係一定要有審計報告？」因為他們自行向銀行申請貸款時，經常被要求提供最新一至兩年的審計報告（Audit Report）。 答案是：不一定需要。 部分銀行的審批條件中，並沒有列明必須出示審計報告。因此，即使公司手上沒有最新的審計報告，亦不代表完全申請不到貸款。關鍵在於是否懂得「揀啱合適的銀行」去遞交申請。 為什麼大多數銀行都會要求睇公司審計報告？ 審計報告能客觀且全面地反映公司的真實財政狀況。報告內包含過去兩年的生意升跌、盈虧狀況以及執業會計師的獨立意見，資料一目了然。 對銀行而言，審計報告比起單純的公司銀行月結單（Bank Statement）： 能更深入了解公司的長期盈利能力與負債情況 能有效減低信貸與壞帳風險 尤其近年市場結業個案增加，銀行的壞帳率上升，因此審批時會更仔細核對每間公司的賬目，再決定是否批准貸款。 沒有審計報告（或報告虧損）對貸款申請有何影響？ 就算某些銀行沒有在條款中硬性規定必須提供審計報告，亦隨時會「按情況」要求中小企補交。 一旦遇到這種情況，而公司剛好未做審計或延遲出報告，整個貸

有舖、有樓、有寫字樓嘅中小企老闆，2026年想借錢，真係要認真考慮物業抵押！ 今年政府九成擔保已經完結，八成擔保雖然仲有得申請，但部分公司已經用盡額度，或者覺得利息同條款未必最理想。其實如果你手上有物業，物業抵押貸款有時會係更抵、更靈活、額度更高嘅選擇。 物業抵押貸款與其他融資渠道比較 點解物業抵押會比其他融資好？簡單比較一下： 物業按揭貸款：利率通常最低、額度最高、還款年期最長。 八成政府擔保貸款：利率較低，但有政府額度同申請條件限制。 無抵押商業貸款：申請難度高，額度相對保守，利率最高。 私人貸款：利率高、額度低、年期短，主要睇個人信貸紀錄。 有物業嘅公司，用物業抵押除咗利息平啲、額度大啲之外，仲可以做組合方案（例如按揭 + 循環貸款 + 透支），靈活性比私人按揭或者普通商業貸款高得多！ 邊啲公司特別適合申請物業抵押？ 如果你的公司符合以下情況，非常適合考慮物業抵押： 有自用工商舖、寫字樓或者住宅物業 有投資物業想套現做營運資金，或者套現再買新物業 現有嘅抵押貸款利息偏高，想轉其他銀行降低成本 已經用盡政府擔保1,800萬港元額度，需要額外資

好多中小企老闆都試過親身向銀行申請公司貸款，經歷漫長等待後，最終只換來無聲或冷淡的拒絕。 相比私人貸款，銀行的中小企貸款部門審批過程極不透明。由於每間公司的營運狀況截然不同，銀行會設立大量內部規則進行審審查。只要出現「一個致命缺點」，即使其他條件再好，銀行亦有充分理由拒絕批核。 除咗公司整體盈利狀況外，以下 4 個常見的隱形死穴，往往係老闆們「借唔到錢」的主因： 死穴一：年度審計報告出現「致命隱患」 銀行並非只睇賺定蝕，只要虧損在可控範圍內，依然有機會獲批貸款。然而，有些賬目問題比蝕錢更致命，例如賬目唔清晰、營運資金被私人抽走、數百萬計的極大虧損，或過多應收賬與壞賬等。這些情況都會令銀行懷疑公司的財務健全度與營運能力。 建議解決方案： 認真對待公司賬目，與會計師保持良好溝通，並嚴格劃分公司資金與私人資金，切忌混用。 死穴二：公司營運與財務文件混亂 部分中小企忽略文件管理，例如無做定期審計、與客戶僅口頭協議而無正式合約、Invoice（發票）唔清晰，甚至現金及支票入數缺乏收據（Receipt）或底票。文件欠缺或未能提供足夠證明，都會大幅扣減銀行的信

八成擔保VS九成擔保，有咩分別？ 自從政府九成擔保貸款在今年3月截止申請之後，不少老闆都轉向申請八成擔保。不過，好多人都不太清楚兩者的分別，甚至以為八成擔保的條款一定差過九成。實情並非如此，以下為大家拆解箇中關鍵。 擔保成數對老闆與銀行的實際影響 所謂八成同九成擔保，其實對借貸的老闆沒有直接影響，反而是對銀行的影響最大。 當出現壞帳時，銀行需要承擔 20% 的風險，而九成擔保時銀行只需承擔 10%。舉個例子，如果出現 100 萬元的壞帳，做八成擔保的話，銀行就要輸 20 萬元。這項風險劃分只是銀行需要考慮的事，老闆在申請和還款過程中並不需要理會。 銀行批核八成擔保會變嚴嗎？ 理論上，銀行承擔的風險高了，審批應該會變嚴。但實際上，近一兩年銀行批核九成擔保時同樣非常嚴格。因為銀行的核心取態是希望做到安全借貸，無論是 10% 還是 20% 的風險，他們都一樣守得好緊。因此，老闆申請八成擔保時的審批體驗，與以往分別不大。 八成擔保利息一定比較貴？ 在政府框架下，八成擔保的利息上限是 10%，九成擔保則是 8%。雖然上限有分別，但其實市場操作上，銀行不一定

不少以前習慣找相熟銀行申請貸款的老闆，因為這兩年大環境的轉變，特別是由去年開始，發現銀行的審批尺度收緊了許多，於是紛紛開始尋求我們團隊的協助。 來到2026年，銀行在審批貸款時，為了降低自身風險，普遍使出了以下6招「降風險」手法。如果你現正準備或正在申請中小企貸款，就一定要特別留意以下難關： 隱形資產審查：無物業易被嫌棄 以政府擔保貸款為例，政府官方明明沒有要求申請人必須持有資產。不過從去年開始，不少銀行為了降低自身的貸款風險，開始變相要求申請人具備資產支援，當中又以持有本港物業為主。 雖然銀行不會硬性要求你抵押該物業，但對於客戶「有」還是「無」樓在手，態度變得非常執著。有物業的申請人往往輕易批出；相反，無物業的通常會被挑剔。如果你公司既無物業，流動資產又不充裕，即使銀行受理申請，最終批出的額度都可能極不理想，甚至直接無視你的申請。 行業風險管控：特定行業評分被調低 每間銀行內部一向設有一套公司評分機制，分數的高低會直接決定你的申請能否順利「入閘」。 由於近年整體經濟環境不理想，部分銀行已將某些特定行業的內部評分調低（例如餐飲業）。在這種機制下，

做生意要識計數，今次同大家講解下喺銀行中小企貸款嘅層面，老闆應該點計算整體成本。首先，我哋要知道公司貸款有咩成本，以及呢啲成本可唔可以降低。 一、利息開支（可議價）：平貴息總支出相差一倍 利息係貸款最大嘅開支，而每間銀行嘅利息略有不同，必須符合政府擔保框架（假設貸款行緊政府擔保計劃）。 自減息周期開始，有銀行用低息搶客。優惠銀行嘅利息大約 H+2%，以現時 Hibor 利率計算，即係 4-5 厘左右。而其他銀行就大約 8-10 厘，相差足足 1 倍！ 如果借 1000 萬，分 5 年還，計條數你睇： 4 厘平息： 5 年總利息大約 105 萬（每年 21 萬） 10 厘貴息： 5 年總利息要成 275 萬（每年 55 萬） 兩者足足差咗 170 萬利息！ 想自己預算一下？可以用我哋嘅計算機自己計下：https://www.mccorp.com.hk/test-calculator 銀行喺咩情況下會俾個靚嘅利息？ 好多時當銀行開咗條件出嚟，就好難會改。但想爭取減息，有呢兩點可以留意： 關鍵一：買理財產品係咪可以換取減息？ 銀行有時想平衡唔同業務（如

最近與幾位老闆交流，大家普遍反映今年生意經營環境充滿挑戰。雖然跌幅較往年收窄，但在前路不明朗的情況下，不少老闆都考慮申請政府擔保貸款作為公司的後備現金流。 隨著九成信貸擔保產品正式完結，現時市場焦點已轉移至八成信貸擔保計劃。然而，近期銀行的審批取態有明顯變化。如果老闆們正計劃申請，以下五個常見伏位一定要睇清楚，以免浪費時間甚至蒙受損失。 伏位一：銀行實際年利率差距極大 八成擔保計劃的利息上限高達 10%，比九成擔保高出兩個百分點。若老闆自行向銀行申請，而該銀行採取較進取的定價政策，加上公司規模未足以與銀行議價，銀行隨時會收足 10% 實際年利率。 事實上，並非間間銀行的息率都收得咁盡。部分銀行目前的息率仍維持在 5% 至 8% 之間，息差接近一倍。申請前建議先透過貸款利息計算機預算開支。 🧮 https://www.mccorp.com.hk/test-calculator 伏位二：符合基本條件不代表保證批核 政府或銀行網頁列出的通常只是「基本申請門檻」，而非最終的「審批準則」。銀行在實際審核時，會考慮更多隱藏因素，例如該行業的最新營運狀況、

隨着政府九成信貸擔保產品喺 2026 年 3 月底正式告一段落，八成信貸擔保計劃（SFGS 80） 已經重新成為中小企申請無抵押貸款嘅主要選擇。如果想轉向申請八成擔保，各位老闆有啲咩要注意？ 利息上限調升：借貸成本嘅實際影響 九成同八成擔保對中小企最直接嘅影響，其實係利息上限以及批核難度。 九成擔保（已完結）： 以前限制住銀行只可以收實際年利率 8% 或以下（月平息大約 0.343%）。 八成擔保（現行）： 銀行有權收取最高實際年利率 10% 嘅利息。 舉個例，如果同銀行借 100 萬，分 5 年還： 九成擔保： 銀行收盡 8% 息，每月本金加利息還款額大約係 $20,276。 八成擔保： 銀行收 10% 息，每月還款額就會升到 $21,247。 換句話講，同一筆 100 萬貸款，總利息支出會增加大約 $58,239。話多唔多話少唔少，當八成擔保收取較高利息時，政府擔保費都會因應提高。 批核難度分析：八成同九成嘅定位分別 九成擔保其實係 2019 年嘅產物，原意係想幫啲規模較細嘅公司做生意，增加競爭力，所以原則上批核係相對寬鬆。 至於八成擔保早喺