中小企老闆善用個人資產 降低公司貸款難度 | 物業融資方案

眾所周知，這幾年中小企生意難做，銀行收水收得很緊，審批貸款越來越難。

近來經常有客戶問我們：除了政府擔保計劃，自己的物業又可否用來借公司貸款？這與自己去銀行加按又有甚麼分別？

為何銀行偏愛有物業的老闆

其實這幾年銀行的中小企壞帳，很多都是來自「空手入白刃」的百分百擔保貸款，這類不需資產做擔保的貸款，正是「死帳」的典型特徵。所以近兩年，不少銀行都傾向只批貸款給有物業的老闆，因為他們「舉手投降」的情況實在少很多。

正因如此，如果你名下有物業，在某些銀行拿到的貸款條件，隨時比一般無物業的老闆好得多。

三種善用物業的貸款方式

第一種做法：善用物業提升銀行信心

當你申請九成或八成擔保這類不需要抵押物業的貸款時，你的物業可以成為銀行對你信心的「加分項」（當然不是每間銀行都接受）。審批成功率自然大大提高。

更重要是：你不需要賣樓、不需要加按，省卻許多手續與煩惱。但大前提是，你要找對物業有偏好的銀行，不是隨便走進一間就指望他們會對你特別寬鬆。

這個做法特別適合：想快速獲取分期貸款，又不想抵押物業的老闆。

第二種做法：將物業抵押給公司，釋放最多80%物業價值

例如你的物業還有30%按揭就供完，即還有50%的物業價值可以釋放出來。將物業抵押給公司後，銀行提供的未必是分期還款的按揭，而是循環貸款額度或OD透支，使用上靈活許多。

舉例：1,000萬物業，按揭剩300萬，最盡可以從銀行取得500萬循環貸款。

最大好處是：不用錢就不需支付利息！

這50%物業價值變成公司流動資金，整個安排極具彈性，額度用得不足時，利息比分期限貸款低得多。物業估值越高，借得越多，最適合貿易、工程業這類現金流波動大的公司。

第三種做法：物業抵押 + 政府擔保雙線操作，組成「融資套餐」

這個做法可以提取最多現金，並由銀行幫你度身訂造融資套餐。

例如：

1,800萬（八成擔保）分期貸款或循環額度，再加物業估值80%的循環額度

組合可以包括按揭、分期貸款、循環貸款、OD透支等。兩種貸款可以當成同一批申請去審批，雖然組合較複雜，審批時間會稍長，但對於公司盤數有盈利的公司較為有利。

小貼士：家人物業亦可作抵押

物業不一定要在你名下，家人名下的物業一樣可以抵押給公司，這種做法亦相當普遍。

如果各位老闆想了解更多，歡迎隨時聯絡MC Advisors查詢。

註：🙇🏻‍♂️以上資訊謹屬個人意見，如有缺失，敬請多多包涵。